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福州鼓楼区金三亚试药茂府分析
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  继续楼盘分析,最近留言要分析的楼盘比较多,个人空闲时间也不多,只能慢慢来,今天来分析一下位于鼓楼区的金茂府。

  鼓楼金茂府:备案名(金辉珑岳花园),地处:福州市鼓楼区三环路南侧,福飞路以西。

  楼盘规划

  楼盘目前分了两期,一期对应金辉珑岳花园二区,二期对应金辉珑岳花园一区,比较绕。

  一期:位于宗地贰零壹陆-贰壹号,规划伍栋住宅,壹肆零户,全部备案,毛坯备案价贰玖零零零-叁玖零零零元,装修费另计,目前已经交房验收。

  二期:位于宗地贰零壹陆-壹伍号,目前已备案叁栋位于地块C,带装修均价在叁.捌-肆.壹w,楼盘存在安置房情况。

  土拍情况

  贰零壹陆-壹壹-贰壹,金辉联合体以肆贰.柒陆亿拿下宗地贰零壹陆-壹伍号地块,竞拍达到溢价伍零%的“限价标准”,无偿提供商品住宅壹壹贰伍零平方米,平均楼面价壹玖伍贰捌元/平。

  金辉地产以柒.玖柒亿拿下宗地贰零壹陆-贰壹号地块,地价达到溢价伍零%的“限价标准”,无偿提供商品住宅壹捌零零平方米,平均楼面价贰叁壹零玖元/平。

  分析:地块一是个百亩大盘,不过被隔成了三个地块,在壹陆年年底,楼市火热期,虽然要配建壹零w的政府回购,依然触发了溢价,并提供无偿商品房住宅。不过目前看项目主打高端住宅,均价普遍在肆W左右,对比当年的楼面价来说利润空间是巨大的。

  户型情况

  一期户型

  壹陆伍平米户型:肆房贰厅贰卫,真正的南北通透,其实一个卫生间存在暗卫,书房与客厅相连,如果不隔离有点干扰,隔离有影响客厅宽敞。总体感觉户型不是太完美。

  壹捌零平米:肆房贰厅叁卫,南北通透,三开间朝南,走廊过长,浪费空间较多。

  二期户型

  壹肆贰户型:叁房贰厅贰卫,定位豪宅,大户型只做三房,存在一点动静不分离问题。总体户型尚可。

  壹陆捌平米:肆房贰厅贰卫,跟一期的壹陆伍类似,把书房隔成了卧室,客厅的空间就变小。

  楼盘价格

  楼盘一期二期,从贰零壹捌年领证至今,价格从毛胚备案价到精三亚试药装备案价,价格在叁伍零零零-肆壹零零零之间。加上大户型的设计,楼盘定位豪宅确实不为过。

  区位情况

  楼盘两期,位置不远,北面三个地块,近地铁路线,存在噪音影响,楼盘虽然位于鼓楼区,但是并非鼓楼的核心区域,已经快到了三环边,虽然鼓楼区最重要的是学区,楼盘周边也存在三牧中学福州重点中学,可惜那是私立学校,不参与楼盘学区。总体来说区位相对一般。

  开发商

  楼盘是金辉拿下的,目前主打宣传金茂的品质楼盘,金茂这几年在全国都是搞高端楼盘,品质还不错,不过最近奥体的金茂悦交房却出现了很多问题,不知道金茂的口碑最近还能不能经得起考验。

  近期优惠

  最近很多 都在描写这个盘,主要就是拿降价做宣传,打出了贰玖玖玖玖的价格,对比备案价在近肆W左右,看上去力度肯定不少,不过这种特价房,一般也都是剩余房源,楼层一般的,做个宣传点而已。

  楼盘总结

  楼盘位于鼓楼北面,定位高端豪宅,一期定位低楼层洋房,去化较好。二期定位小高层住宅,到目前只卖了陆贰套,虽然目前备案的总套数不多,但是去化较一般。后面二期还有很多要上市,销售压力较大。二期还存在配建安置房的情况,就拿目前在售的C地块,仅仅陆栋就有贰栋政府回购,对于这种定位豪宅,却要跟安置房在一起,不知道这样的豪宅还算不算豪宅。楼盘的区位,虽然很多 宣传位于鼓楼区,但是从区位来看,其实也很一般,仅仅在鼓楼的边角位置。不知道肆W的价格是否对得起这样的位置。总体来说,一期性价比一般,二期性价比较差。



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